如何利用商圈原理,在投资置业与商业经营中

城市无论大小，都有一些地方聚集着大量的商业，交通便利、人流密集，同时还兼具休闲、餐饮、娱乐、旅游等诸多功能，这种地方通常就是我们所说的商圈。人们都知道商圈，但是对于商圈背后的原理知之者却不多。无论是投资住宅、商业，还是经营生意，加深对商圈的了解，都有很大的裨益。商圈的积聚引力理论简单地说，商圈就是具有一定辐射范围的商业集聚地。投资商业、住宅，如果置身于商圈范围之中，必然增值保值潜力很大。在城市化过程中，由于城市不断扩大，当一片新兴区域开发出来后，可能就会伴随着新兴商圈的崛起，那么新兴商圈崛起有什么条件呢？商圈形成通常有三个条件，也就是基础条件（硬条件）、商业集聚（供应端）和消费者需求（需求端）。1、基础条件包含了地理位置、交通条件、城市规划、人口与产业分布；2、商业集聚具有一定的规律，通常情况下，包含着商品和商店两个要素，商店在汇聚过程中形成竞争与互补，商品在竞争中产生互补与替代；3、消费者需求是商圈形成的第三个条件，需求包含着刚性需求和弹性需求。判断一个商圈能否兴起，主要判断这些要素是否能够集聚。硬条件要素的集聚决定了供应端要素的聚集，供应端决定了需求端的形成，他们既是递进式关系，又是互动式关系，也就是说，需求端同样能够反作用于供应端，促使供应端要素加快集聚，而供需要素的集聚又能反作用于硬件环境，促使基础条件更加完善。商圈的本质是人流量一个商圈包含着三个组成部分，也就是核心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈，根据调研统计数据，核心商圈能够吸引50~70%的顾客关顾，这一数据还根据不同的商圈功能与影响力有所变化，最高可达到80%甚至还要高。次级商圈通常能吸引15~30%的顾客，边缘商业圈吸客率在5~10%之间。根据城市人口与消费规模，商圈也有等级之分，通常情况下分为：市级商圈、区级商圈、社区商圈和其他商圈。从字面上就可以理解，市级商圈就是具有整个城市辐射能力的商圈，整个城市人口都能方便抵达并有购物行为和意愿。市级商圈在许多城市，通常除了对本地市民有辐射效应外，还成为城市名片，影响整个区域、省域、全国，甚至有全球影响力。比如说上海的人民广场（南京路）商圈，早在上世纪二三十年的就已闻名遐迩，享誉世界，我国这样的地方还有北京王府井、广州天河城、成都春熙路、重庆解放碑等。区级商圈就是对城市某个区域板块具有辐射能力的商圈，有时也叫城市副中心；社区商圈就是指几个或多个社区连成一片，在其中聚集商业要素而形成的具有一定辐射能力的商圈，它们的影响范围通常在2~5公里，能够对周边的社区形成消费购物全覆盖。其他商圈，是指那些具有某一领域特殊优势的商业集聚地，社区商业街、专业街都属于这个范畴，比方说餐饮一条街、服装街、夜市等，另外还有商业单体，比如社区内的大型商超，单体购物中心等，对目标人群都有一定的辐射能力，但是，辐射的能力会更小一些。归根到底，商圈是与人流量密切关联的，人流量越大则商圈影响力越大，人流量越小则商圈规模越小，对于那些没有商圈效应的分散型商业，接待的就是一些散客。比如说单个小区的商业，就不具备有商圈辐射能力。人流量是商业的第一要素，没有人流量就没有商业，任何商业都不能离开人口的支撑，这也是我们在商铺投资与经营时要考虑的第一要素。商圈专业分析工具：霍特林模式和哈夫模型研究商圈是一个专门课题，所有的大型商业在入驻一个城市前，都要在商圈调研上下一番苦功夫，并在其基础上选择是否入驻该城市，选择在哪个地段入驻，这些都要做出非常细致的分析调研。对自身商业所处的地理位置、交通条件、城市规划、产业发展等，以及城市商业形态、人文环境，尤其是人口规模、购物行为与习惯、购买力要有深入了解，从而通过对商圈方位、距离与时间做出评估后，进行合理选址和其他相关的规划。对商圈的分析，通常有两种常用工具，即霍特林模式（引理）和哈夫模型，哈夫模型此前笔者已经在相关文章中做过专门介绍。它们的最大特点，就是可以利用数学公式将一些抽象的概念和模型量化，从而求出消费者与商品、商业、商圈之间的关系，更加直观地分析和解刨其中的规律和问题。对于广大商铺投资人以及经营商业的个体来说，对商圈做出专业研究具有较高的门槛，个体单位多半没有能力也没有必要对此做出专业分析，但是我们可以通过对商圈原理的大体了解，在投资与经营时加以合理运用，从而给自己带来更大的收益。商圈原理在置业与商业中的3种运用掌握商圈的相关知识原理，对投资置业、商业经营等都有很大帮助，那么如何在实际中使用商圈原理为自己创造效益呢？主要有以下几个方面值得留意。首先，到一个城市或某个地段投资之前，先判断投资板块未来有没有新商圈兴起的可能，这主要是通过上述商圈形成要素中的三大条件做出合理分析。经过分析，在投资置业时尽量在项目胚胎期就能抢滩卡位，如此带来的增值收益是最大的。其次，无论是商业还是住宅，只要居于商圈内或商圈周边，投资上未来都具有较高的增值保值潜力。商圈范围或周边的住宅，能够解决居民购物、休闲、娱乐、活动等诸多问题，是最好的生活配套；而对商铺来说，强大的人流量支撑，是其未来获得增值与租金收益的坚实基础，因此往商圈里头挤，尽量进商圈，这是不二法则。第三，从商圈、商店、商品以及目标消费群体的综合因素来看，不同的商圈功能及商品聚合属性决定了商家与目标消费者的行为选择，认清商圈、商品、商店与顾客之间的内在关联，就能够掌握投资置业与商业经营的正确取向。通常情况下，商圈原理具有如下内涵：其一，绝大多数情况下，实体店在商圈里经营是最理想的选择，盈利最有保障，成功率最高，但是越往大商圈、越往商圈核心，其店租越贵、经营成本越高，这是一个正相关的关系。因此经营实体店时，应根据自己的实际情况，经过综合权衡，找到即能够承受成本压力，又有商圈效应的店址，这是经营获得生存与发展最关键的一步。其二，商品属性决定了你的商店是否需要在商圈中生存，也就是说，并非所有的商品都要在商圈内才能生存得最好。通常情况下，诸如大宗商品、贵重商品、稀缺性商品，其越需要在辐射范围大的商圈内寄生。但是有些低价廉价商品，诸如与老百姓息息相关的日常用品、消费品，则不具备商圈寄存属性，而是更适合于在社区及分散型的商业形态中生存。原因在于本身这些商品利润很薄，以量以低成本取胜，无法承担商圈内的高成本，同时，消费者对这类型商品的购买，取决于他们与商品之间的物理距离，半径越短则越容易销售，所以在小区周边，商业动线的核心区才是最好的选择。举例，如果开一家钢琴行，由于钢琴价值较高，潜在消费者数量减少，因此需要有商圈的辐射能力，吸引更远距离的客群到达；如果是一家小超市，经营牙膏牙刷、卫生纸之类的低值易耗品，那么就要在小区距离居民最近的场所，顾客大多即兴消费，哪里方便哪里买。再次，不以时间、距离为重要考量，且具有一定私密性的商品或服务，可以考虑不在商圈内寄生，而是作为商业单体找到更理性的场地。比如一些高端会所、娱乐休闲、美容健身，以及大型餐饮等商业体，它们对场地的私密性、容量等均有具体要求，同时又特定的或是固定的拓客渠道，而且由于其规模效应本身就具备一定的商圈辐射能力，这个时候就可以独立于商圈之外生存。结语不认识商圈原理就不能说懂商业。了解商圈原理对于从事房地产投资与经营具有很大的帮助，能够从朴素经验主义中提升自我认知，形成一定的眼界和格局，从而帮助你取得更大的成功几率。商圈形成需要有一定的条件和孕育周期，投资置业摸清这些规律可以预知未来的投资价值，成为先知先觉之人。从经营角度看，形成后的商圈由于其规模不同、商业集聚形态不同，就有了各自的功能和特色，从而形成了不同的辐射能力，覆盖着不同的消费人群，所以，要以商圈的商业形态为核心，从自身商店与商品的定位出发，找到最适合自己生存的环境。与此同时，我们也要摒弃商圈万能的错误观念，从成本角度、目标客群角度和自身提供的商品（服务）价值角度，根据切身需要去选址、去经营，找到自身最佳的发展空间，而不是被商圈牵着鼻子走，脱离实际、舍本求末，最后付出经营失误乃至破产倒闭的代价，成为唯商圈论的失败者。

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